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这份文件,透露了杭州未来的发展秘密

2022-09-06 19:10:57 2786

摘要:近日,一份杭州市中心城区土地征收成片开发方案和片区位置示意图,在社群和朋友圈热传。这是官方公示方案,内容权威,真实可靠。哪些地方将诞生更多拆迁户,未来几年杭州会重点开发哪里,一目了然。同时里面方案中还有大量数据,非常详细具体。可惜的是,媒体...

近日,一份杭州市中心城区土地征收成片开发方案和片区位置示意图,在社群和朋友圈热传。

这是官方公示方案,内容权威,真实可靠。

哪些地方将诞生更多拆迁户,未来几年杭州会重点开发哪里,一目了然。同时里面方案中还有大量数据,非常详细具体。

可惜的是,媒体对它分析解读的甚少,很多人对数据也是一知半解。

在我看来,它确实非常重要,不仅干货满满,还有很多剧透:

它不仅是未来准拆迁户们的狂欢,而且提前披露了未来数年杭州成片开发的重点板块和内容方向

更是剧透了杭州2021-2023三年间的部分土地供应、土地出让金规模及土地财政依赖度等等。

这个暗藏了杭州未来发展N个秘密的方案,很有研究和发掘的必要。


首先,根据官方方案,我做了份杭州各区2021-2023年拟征收集体土地面积表,并按总面积大小依次进行了排名。

根据表格,杭州市中心城区三年期间将共拟拆迁集体土地面积303.34万方,数以万计的拆迁户即将诞生!

具体看排名,临平、余杭、拱墅拟征收集体土地面积最大,依次位列TOP3。这期间,三个区将诞生杭州最多的拆迁户

萧山、上城、滨江征迁面积最小,拆迁户远不及以上“拆迁大区”。

一大批人已经或即将被彩蛋砸中,手里掌握着进阶千万富翁的“入场券”和“财富密码”。

墙上大写的“拆”,成为无数人心中最渴望的文字。


不过,拆迁的狂欢永远只是少数人。

而未来哪里会迎来成片开发,引进什么产业,招哪些开发商和项目,以后会建什么学校、商场、医院、公园等配套,才是老百姓最喜闻乐见的。

根据杭州各区2021-2023年成片开发总面积及排名情况,余杭、临平、拱墅区再次稳坐前三。

再结合片区区位示意图,我们可以较为直观地发现,2021-2023年成片开发主要集中在这五大新城:

余杭的良渚新城未来科技城,临平的东湖新城,拱墅的运河新城武林新城。

良渚新城和未来科技城5大片区,主要分布在勾庄、仓前及云城南一带。

曾经让余杭一直被诟病的商服配套,已经在来的路上。

东湖新城7大片区,主要分布在东湖新城荷禹路两侧及望梅路东侧。

未来临平的开发重心是在东湖无疑。

拱墅区片共28片,未来数年主城区的土地和新房供应大户,主要仰仗拱墅区。拱墅的产业、商业、配套以及楼市都还有很多机会

萧山区8大片区,虽然片区总面积和征迁体量不大,但主要集中钱江世纪城、市北、宁围等核心地带。

这些以商业、居住为主的核心区宝地值得期待。

西湖区的成片开发主要在留下,钱塘区主要在下沙的白杨和大江东的河庄、前进街道。

为什么偏偏是它们?

首先,良渚新城是生命健康产业、高端服务业的发展,正需大量的商服用地空间这里与主城近,征迁成本也低,开发似乎更容易出政绩和成果,懂得人秒懂。

东湖新城肩负临平产业逆袭的使命,带着省市对智能制造产业的部分期许;无数双眼睛在看着。

擅长讲故事的拱墅,商业“扛把子”下城,曾在产业和GDP方面一直“偏科”;而这次运河新城、杭钢新城和武林新城成片的工业、商住、商服用地规划,是将来新拱墅能否扬长避短、成功逆袭的关键。

未来科技城核心区最缺优质商业、城市配套服务,这次土地征迁和商服用地成片开发,可谓是及时雨。

总的来说,五大新城大体量的土地征收和成片开发,是为所在区腾笼换鸟、补齐短板提供极为有力的条件!

有了足够的面粉,才能将蛋糕做得更大更好看。


另外,我们可别忘了一个重要的点,土地的征收和出让,还能收获大把的土地出让金。

而土地出让金又是当下大多数城市用来发展经济、升级产业、完善配套的“最强发动机”。

G20后,杭州连续多年土地出让金收入名列前茅;而土地财政也确实为杭州这几年的大基建“狂飙突进”立下了汗马功劳。

别老喷土地财政了,便捷的交通,十几条地铁,学校、公园、医院等等,我们舒适便利的生活,都有它出的一份力。

而对于各区来讲,大体上是土地出让金收入越多,日子总归要好过一些。

先看看在土地财政盛行的当下,各区2020年都过得怎么样。

为此,我们专门制作了各区2020年土地财政依赖度(土地出让金与一般公共预算收入的比值)排名图;

把各区的底裤都扒一扒,看看它们到底是过得是宽松还是紧巴。

根据表格中的官方数据,我们很清楚地看到,2020年土地财政依赖度低于100%的区分别是:滨江、上城和余杭。

特别是滨江、余杭,产业蒸蒸日上,税收多多,小日子可以过得不错。

对杭州全国第一的财政自给率贡献也非常大。

用最少的土地创造了最集约的财税和价值,面对土地财政,它们更加从容。

而像老的下城区以及临安、拱墅、萧山、钱塘五区,而这几个区产业发展相对偏弱,去年土地财政依赖度均超过200%;

花了更多的卖地钱,却没有产出对等的财富和价值,面对土地财政,就没那么轻松自如了。

再看2021-2023年。

新余杭、新临平、新拱墅三年期间成片开发总面积最多,将会有更充裕的土地出让金收入;钱袋子鼓起来,干事自然更带劲。

不过,新余杭、新拱墅、新临平就一定安全了吗?也别太“普信”。

用着丰厚的土地收入,如果不能加以高效利用,将可能会错过一个3-5年发展红利期。

而一个新城又能等得起多少个3-5年?

对比之下,这次五区土地征收总面积都相对较小,未来它们的增量土地出让金势必缩水,土地财政或“雪上加霜”。

各种新城正在“发育长身体”,正是缺钱的时候;各种学校、医院、邻里中心、公共文化设施、养老照料中心等配套设施等着开工和完工。

往严重了说,个别依赖度更高的区,甚至会影响到正在规划或已经在建的工程和项目。


不过,别看土地财政“神通广大”,但它的副作用也不能忽视。

杭州是全国最早践行土地财政的城市之一,在这方面一直玩得很溜。

累死累活招商引资,外战沪苏宁合,内防甬嘉温绍,倒不如卖几块地收取几百个小目标来得干脆、爽快。

然而长此以往,这会消磨我们的危机感和紧迫感。猛药一旦吃多了,就很难停下来。

好在随着主要城市土地流拍、土地出让金锐减,加上明年土地归税务部门征收和房地产税的脚步临近,土地财政正遭遇巨大的变革。

以前动不动出让金2000多亿,像开了挂一样的杭州,很难再回去了。


减少对土地财政的依赖,对杭州既是一次挑战,也是一次“脱虚向实”的机会。

我认为接下来杭州最大的机会在于余杭和萧山。

近日,杭州2021年第三季度GDP出炉,两区GDP加起来超全市GDP的四分之一;

而且二者均有更广袤的经济腹地;相对主城,未来两地又还有大量土地可以征收,可以盘活和利用。

余杭是“中国数字经济第一城”的策源地,萧山作为杭州二产的“老大哥”和杰出代表,有着扎实的工业基础和规模优势,无可替代。

一手抓互联网数字经济,一手抓智能制造产业,二者不可偏废。

余杭在阿里遭遇政治风波和舆论踩踏后,需重整旗鼓;比起阿里的“一家独大”,更需要“百花齐放”。

未来科技城要更多地着眼未来,关注人类未来生存和发展,占领全国数字经济、尖端科技和重要领域的制高点。

萧山要拿出曾经的魄力和闯劲,借力科技智能和数字经济撬动产业转型升级,并在新型产业特别是“2.5产业”上先发制人。

等到余杭和萧山的重装升级,那时杭州才能算得上真正的一线城市。

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